Mua đất có tranh chấp, đất thuộc quy hoạch không phải là chuyện hiếm. Cùng tìm hiểu đất tranh chấp là gì? Cách giải quyết tranh chấp đất? Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai cần biết? Để có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đất tranh chấp là gì?
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”.
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm
. Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu muốn khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết tùy thuộc từng trường hợp).
Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất? Tranh chấp đất đai giải quyết ở đâu
Các phương quyết tranh chấp đất đai như sau:
– Phương thức tố tụng: thủ tục tố tụng dân sự, tố tụng hành chính
– Phương thức hành chính: bằng thủ tục hành chính thông qua các quyết định hành chính
– Phương thức hòa giải: thông qua người thứ ba có vai trò trung gian
-Phương thức thương lượng: giữa các chủ thể tranh chấp.
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai cần biết?
Tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ
Cách 1: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Bước 1: Nộp hồ sơ ( Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND)
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trong vòng 03 ngày. Nếu quá 03 ngày chưa hoàn thiện hồ sơ của mình thì hồ sơ sẽ bị trả về.
Bước 3: Xử lý yêu cầu
– Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu để giải quyết
– Cơ quan tham mưu có nghĩa vụ:
– Thẩm tra, xác minh lại vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp giữa các ban, ngành có liên quan để tư vấn xử lý (nếu cần thiết)
– Trình lên Chủ tịch UBND ban hành quyết định xử lý tranh chấp.
Bước 4: Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh ban hành kết quả giải quyết
Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh ban hành quyết định xử lý tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.
– Tối đa 45 ngày đối với UBND huyện, tối đa 60 ngày đối với UBND tỉnh:
Các khu vực, các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện tăng thêm 10 ngày.
Cách 2: Khởi kiện tại Toà án
Thực hiện khởi kiện đến TAND huyện, xã nơi có đất đang tranh chấp. Nếu trường hợp phức tạp hoặc đất tranh chấp nằm tại nhiều huyện thì TAND sẽ hướng dẫn làm đơn gửi đến TAND tỉnh.
Sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử thì trong vòng 1 tháng (có thể kéo dài tới 2 tháng nếu có lý do chính đáng) thì tòa án sẽ mở phiên tòa để xét xử vụ án.
Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Khi một trong hai bên tranh chấp có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ do Toà án nhân dân nơi huyện, tỉnh xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng.
Án phí giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ khoản 2, điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định: tùy thuộc vào tài sản đem ra tranh chấp có xem xét giá trị không hay chỉ xem xét quyền sở hữu của đất.
Bạn lỡ mua phải đất tranh chấp hoặc đất quy hoạch?
Nếu bạn là người mua bất động sản nhưng gặp phải tranh chấp đất, đất quy hoạch. Thì bạn cần phải thực hiện các bước sau để tránh “ tiền mất tật mang”
* Kiểm tra lại hợp đồng chuyển nhượng
Những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên,…được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Cho nên, nếu phát hiện vị trí thửa đất thuộc quy hoạch, có tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra lại trong hợp đồng chuyển nhượng. Có 2 trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: Nếu trong hợp đồng có cam kết đất không thuộc quy hoạch, tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền. Nếu bên chuyển nhượng không trả tiền thì có quyền khởi kiện.
Trường hợp 2: Nếu trong hợp đồng không có cam kết đất không thuộc quy hoạch thì bên nhận chuyển nhượng phải chấp nhận. Ngoại trừ trường hợp chứng minh bị lừa dối.
Nếu đất có tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền vì người sử dụng đất có tranh chấp không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
* Phải xem và nắm rõ quyền khi có đất thuộc quy hoạch
Có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Căn cứ khoản 3 điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Có quyền được chuyển nhượng, tặng cho
Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 có quy định:
Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện
Nếu công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu có đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện
Theo đó, khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời. thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm (bị hạn chế quyền).
Trường hợp người sử dụng có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Lưu ý: Nếu sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ. Ngoài ra, còn phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ. Thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…
Sẽ nhận được bồi thường
Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, khi thuộc quy hoạch mà phải thu hồi thì sẽ được bồi thường nếu đủ các điều kiện sau:
– Không phải là đất thuê trả tiền thuê hàng năm.
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Tóm lại, đất tranh chấp và đất quy hoạch là vấn đề rất được mọi người quan tâm. Để có thể đầu tư đất mang lại nhiều lợi nhuận, các nhà đầu tư nên tìm hiểu sâu và kỹ về vấn đề này. Ngoài ra, nếu bạn đang có nhu cầu mua bán nhà đất Cần Giờ thì nên tìm hiểu về các kế hoạch quy hoạch trong tương lai của huyện Cần Giờ…
