Là một trong những quận nằm ở khu Tây thành phố Hồ Chí Minh, sự phát triển trên thị trường BĐS Quận 8 nói riêng và khu phố Tây TPHCM nói chung trong 5 năm qua mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Cư dân nơi đây có thể chứng kiến sự chuyển mình đột phá về cơ sở hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, tào động lực để thị trường BĐS phát triển. Vì vậy, quận 8 cũng là một điểm nóng bất động sản được đông đảo nhà đầu tư và người mua nhà quan tâm. 

Tổng quan về thị trường BĐS Quận 8

Sơ lược về quận 8 – Thị trường BĐS Quận 8

Diện tích và dân số

Quận 8 nằm về phía Nam trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Địa bàn quận trải dài theo hướng ĐB – TN. Đây là quận có địa hình phức tạp nhất, bị chia cắt bởi hệ thống kênh rạch chằng chịt và sở hữu hệ thống sông ngòi lớn. Diện tích toàn quận 8 là khoảng hơn 19 km2. Quy mô dân số ghi nhận năm 2019 là 424.667 người. Như vậy, mật độ dân số năm 2019 là 22.222 người/km2. 

Quận 8 được bao quanh bởi rất nhiều quận trung tâm thành phố. 

• Phía Bắc giáp với quận 5 và quận 6 thông qua kênh Tàu Hủ và kênh Ruột Ngựa
• Phía Đông quận 8 giáp quận 7. Ranh giới giữa hai quận là rạch Ông Lớn
• Phía Đông Bắc Quận 8 là quận 4, lấy kênh Tẻ làm ranh giới
• Phía Tây Quận 8 là quận Bình Tân
• Phía Nam, Quận 8 giáp huyện Bình Chánh. 

Với vị trí địa lý đặc thù này, quận 8 trở thành quận trung chuyển hàng hóa quan trọng, kết nối các tỉnh ĐBSCL với thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, Quận 8 cũng sở hữu nhiều cảng sông quan trọng của TPHCM. Điển hình như cảng Dương Bá Trạc, cảng Bình Đông, cảng cá Chánh Hưng, cảng Bình Lợi,… Thêm vào đó là hơn 80 kho hàng lớn nhỏ với tổng diện tích 278.640m2. 

Quận 8 có chu vi dài gấp 4 lần các quận khác như quận 3, quận 4, quận 5 và tương đương với quận Gò Vấp. Tuy nhiên, đây cũng là quận có diện tích tự nhiên phức tạp nhất vì bị chia cắt mạnh bởi hệ thống sông ngòi kênh rạch dày đặc. Đây cũng là điểm đặc trưng chỉ có ở Quận 8. 

Hạ tầng giao thông Quận 8

Giao thông quận 8 được đánh giá là khá hoàn thiện với các bộ phận như giao thông đường bộ liên quận, giao thông đường thủy và hệ thống cảng, bến,… 

Về giao thông đường bộ liên kết với bên ngoài: Quận 8 sở hữu 6 tuyến đường lớn kết nối với các khu vực xung quanh. Cụ thể là các đường: Đ.Nguyễn Văn Linh, Đ.Hồ Học Lãm, Đ.Trịnh Quang Nghị, QL50, đường tránh QL50 và đại lộ Đông Tây. Tổng chiều dài các cung đường này lên đến 5.266km. 

Về hệ thống giao thông đường thủy, quận 8 phân chia rõ ràng các tuyến luồng với từng chức năng khác nhau, điển hình như các luồng S.Chợ Đệm – Bến Lức, Kênh Tàu Hủ – Lò Gốm, Kênh Ngang số 2, Kênh ngang số 3,…

Về hệ thống các bến cảng: Nổi bật có cảng sông Phú Định với vai trò là cảng sông chính của thành phố. Công suất của cảng này lên đến 2,5 triệu tấn/ năm. Tổng diện tích cảng Phú Định là 4 hecta. Ngoài ra, thành phố còn dự kiến xây dựng thêm một bến xếp dỡ hàng hóa tại TTTM Bình Điền. 

Thị trường BĐS Quận 8

Là cầu nối giữa quận 1 và trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, Quận 8 sở hữu nhiều đặc trưng giao thoa giữa các luồng kinh tế và sinh hoạt dân cư. Tuy nhiên, so với các quận nội thành khác thì quận 8 phát triển vẫn tương đối chậm. Chủ yếu là do địa bình bị chia cắt nhiều bởi các sông ngòi kênh rạch. Do đó, quỹ đất ở quận 8 vẫn còn nhiều và giá thành cũng rẻ hơn so với các khu vực khác. 

Tính đến hiện tại, quận 8 sở hữu khoảng 70 dự án BĐS đã, đang và sắp hiện hữu. Các dự án này cung cấp đa dạng các loại sản phẩm bất động sản như nhà phố, TTTM, khu đô thị tích hợp, chung cư, văn phòng,…. Trong đó có đến 40 dự án BĐS là căn hộ chung cư. Gần một nửa số dự án còn lại phân bố đều cho các phân khúc biệt thự, nhà phố, văn phòng,…

Xem thêm bài viết đầu tư đất nền sao cho không bị lỗ.

Thị trường cho thuê BĐS quận 8

Ở quận 8 nổi bật các thị trường cho thuê như kho xưởng, nhà mặt phố, chung cư, nhà trọ hay cả nhà riêng. Với lợi thế dân cư đông đúc, giao thông được đầu tư mạnh mẽ, quận 8 thu hút đông đảo cư dân đến sinh sống và làm việc tại các xưởng, văn phòng trên địa bàn quận hoặc ở các quận lân cận như quận 1. Nhờ đó, thị trường cho thuê ở Quận 8 rất phát triển. 

Giai đoạn 2018 – 2022, chỉ có một số ít các loại hình cho thuê tại quận 8 bị chững lại trong một giai đoạn, do ảnh hưởng của đại dịch Covid 19. Tuy nhiên, phân khúc nhà trọ lại có dấu hiệu tăng nhẹ và nhận được nhiều sự quan tâm. Đối với phân khúc biệt thự, đây là một loại hình cho thuê mới, giá cả neo ở mốc rất cao – 120 triệu/ tháng. Loại hình mới này tập trung chủ yếu tại phường 5. 

Phòng trọ tập trung nhiều ở phường 1, phường 11 và phường 2. Giá cho thuê phòng trọ trung bình trong năm 2022 là khoảng 4.7 – 5 triệu VNĐ/tháng. Ngoài ra, một số loại hình đầu tư mới nổi lên như kí túc xá mini, căn hộ dịch vụ cũng được quan tâm nhiều hơn. Các sản phẩm này phục vụ cho người lao động có thu nhập hạn hẹp hoặc sinh viên. Bởi vậy, giá thuê một chỗ ở kí túc xá mini chỉ khoảng 1,5 – 2 triệu VNĐ/tháng. Đối với căn hộ dịch vụ được trang bị full nội thất thì mức giá này cao hơn, khoảng 3,5 triệu VNĐ/tháng. 

Thị trường cho thuê nhà riêng tại quận 8 cũng rất sôi động và náo nhiệt. Mức giá cho thuê cao nhất được ghi nhận là khoảng 13 – 22 triệu VNĐ/tháng. Các căn nhà riêng cho thuê tập trung ở phường 4, phường 5, phường 11 và phường 13. Với 13 – 22 triệu VNĐ/tháng, bạn sẽ sở hữu những căn nhà có từ 1 đến 3 lầu, 1 trệt. Phân khúc nhà riêng cũng không quá khắt khe với người thuê nhà. Nếu kinh tế hạn hẹp, bạn cũng có thể lựa chọn cho mình những căn nhà nguyên căn với giá từ 4 – 10 triệu VNĐ/tháng. Tuy nhiên những căn nhà thường nằm trong các hẻm nhỏ, việc ra vào sẽ bất tiện hơn. Những căn nhà riêng có mức giá này thường tập trung ở các phường 6,7,14,15,16. 

Thị trường BĐS Quận 8 – Căn hộ chung cư

Với tốc độ phát triển tương đối chậm hơn các quận khác, có lẽ quận 8 là quận cuối cùng còn sở hữu những căn hộ chung cư giá mềm. Những cái tên thường được nhớ đến là Dream Home Riverside (giá bán khoảng 25 – 29 triệu VNĐ/m2), Green River (giá bán khoảng 32 – 46 triệu VNĐ/m2); The PegaSuite 2 (giá bán khoảng 35 – 40 triệu VNĐ/m2); Tara Residence (giá bán là 30 – 38 triệu VNĐ/m2);…

Những dự án được nêu trên đều thuộc hạng thứ cấp của thị trường căn hộ chung cư tại quận 8. Tuy nhiên không vì vậy mà phân khúc này bị lãng quên. Giai đoạn 2021 – 2022 ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 15 – 20% đối với các căn hộ thứ cấp. Nguyên nhân là bởi vì tình trạng khan hiếm nguồn cung, cũng như mức giá phù hợp với túi tiền của người mua. 

Bên cạnh đó, quận 8 sẽ bổ sung một số dự án sơ cấp với mức giá nhỉnh hơn, dao động từ 40 – 50 triệu VNĐ/tháng. 

Thị trường BĐS quận 8 thấp tầng

Quỹ đất quận 8 còn khá nhiều, mật độ xây dựng chưa cao khiến quận 8 trở thành nơi tập trung phần đông dân tái định cư hoặc người lao động có thu nhập thấp đến trung bình.  Các KDC lớn ở quận 8 phải kể đến như Phú Thịnh Riverside, Khu đô thị Zen Home, KDC Trương Đình Hội 3, KDC Bông Sao, KDC Vhome, KDC Osaka Garden,… Đây đều là những dự án “lâu đời” ở quận 8. Trong 3 năm trở lại đây, hầu như quận không triển khai thêm dự án mới nào thuộc phân khúc này. 

Thị trường BĐS Quận 8 – Nhà phố, nhà riêng

Với tài chính từ 2,5 đến 3 tỷ, bạn đã có thể sở hữu một căn nhà riêng diện tích khoảng 40m2, thiết kế 1 trệt 1 lầu hoặc 1 trệt 2 lầu, sổ đỏ trao tay. Bất tiện duy nhất của các căn nhà này là nằm trong các con hẻm nhỏ, xe ô tô không thể vào được. Bạn có thể tham khảo nhà riêng Hoài Thanh (nằm ở P14), Phạm Thế Hiển (nằm ở P4), Bùi Minh Trực (nằm ở Phường 6), đường Nguyễn Duy,…

Tuy là một quận nội thành nhưng thị trường BĐS quận 8 còn quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông ngày càng được hoàn thiện, tiềm năng phát triển BĐS của quận khá lớn và ổn đinh.