Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất đai

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, khi chuyển nhương bất động sản? Thủ tục?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất thì bên chuyển nhượng sẽ phải đóng một khoản thuế thu nhập cá nhân.

Dù vậy, đã có một số trường hợp được pháp luật ghi nhận sẽ được miễn khoản thuế này đối với một vài cá nhân và trường hợp đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Theo quy định của Pháp luật hiện hành, có hai trường hợp sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân có điều kiện đi kèm. Trường hợp đầu tiên là chuyển nhượng giữa những trong huyết thống gia đình và trường hợp vợ chồng chuyển nhượng cho nhau sau li hôn. Trường hợp thứ hai là sở hữu căn nhà duy nhất và thời gian sở hữu trên 183 ngày.

“Cụ thể như sau:

– Căn cứ vào Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC; Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013; Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; Điều 4 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 các trường hợp này như sau:

  1. Phần thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất và gồm có cả các tài sản bất động sản khác (nhà đất, công trình) được xây dựng trong tương lai theo quy định về luật kinh doanh bất động sản giữa những người thân có quan hệ huyết thống trong một gia đình. Với những trường hợp mà tài sản bất động sản được xây dựng trong tương lai theo quy định do vợ hoặc chồng hình thành trong thời kỳ hôn nhân và được xem như là tài sản chung thì khi ly hôn sẽ cùng nhau thỏa thuận về vấn đề phân chia hoặc do tòa án phán quyết, khi đó việc phân chia này sẽ thuộc diện được miễn thuế.
  1. Trường hợp bán nhà, đất khi chủ sở hữu chỉ có duy nhất một nhà ở, QSDĐ ở tại Việt Nam. Tại đó thì khi cá nhân bán nhà, đất nêu trên phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

– Đầu tiên chỉ có được quyền sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất thổ cư (Đã bao gồm trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng nằm tại thửa đất đó) vào lúc chuyển nhượng, cụ thể:

+ Về vấn đề xác thực quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở căn cứ vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Khi chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở có chung quyền sở hữ thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân đã có chung quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở còn có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở khác thì sẽ không được tính vào diện được miễn thuế.

+ Khi vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở và là tài sản duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng đã có tài sản bất động sản riêng thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng sẽ được miễn thuế; Trường hợp còn lại sẽ không được miễn thuế.

– Tiếp theo đó thời điểm chuyển nhượng tối thiểu sẽ là 183 ngày đối với cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở.

+ Dựa vào ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thời điểm về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Còn đối với trường hợp được cấp hoặc đổi lại theo quy định của pháp luật về đất đai thì sẽ tính từ thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng để xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp hoặc đổi lại.

– Cuối cùng là chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp đã chuyển nhượng lại một phần thử đất, hoặc các tài sản bất động sản liên quan thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.”

Cá nhân phải tự khai và tự chịu trách nhiệm đối với các trường hợp được miễn thuế nêu trên. Nếu phát hiện sai phạm sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhương

Thông thường, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có ba loại thuế cần phải đóng: thuế thu nhập cá nhân 2% giá tính thuế, thuế trước bạ 0.5% giá tình thuế và thuế phi nông nghiệp. Giá tính thuế được tính bằng mức giá lớn hơn giữa giá trên hợp đồng mua bán công chứng và giá theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

”Cụ thể: Tại khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế:

“11. Sửa đổi, bổ sung Điều 18 như sau:

Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.”

 

Ví dụ: Ông A chuyển nhượng cho ông B 100m2 đất tại mặt tiền đường Bà Xán Bình Khánh Cần Giờ, đơn giá theo bảng giá đất do UBND Huyện Cần Giờ ban hành thì mỗi mét vuông đất ở tại đường Bà Xán có đơn giá là 430.000 VND. Giá trị khu đất theo bảng giá là 43 triệu đồng. Do đó nếu giá trên hợp đồng mua bán công chứng bé hơn 43 triệu đồng. Giá tính thuế sẽ bằng giá trị theo bảng giá đất UBND huyện ban hành tức 43 triệu đồng. Trường hợp giá trên hợp đồng cao hơn 43 triệu đồng giá tính thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ sẽ bằng giá trên hợp đồng mua bán công chứng. 

Xem thêm: Bảng giá đất tính thuế Huyện Cần Giờ

Hồ sơ thủ tục

Theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ miễn thuế nộp kèm hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).

– Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

– Nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.

– Nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.

Trường hợp tại địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp tại nơi có bất động sản chuyển nhượng cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Đối với cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Thông tin tham khảo:

https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/2-truong-hop-khong-phai-nop-thue-khi-mua-ban-nha-dat-567-19833-article.html

https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat-binh-luan-gop-y/29717/dieu-kien-mien-thue-thu-nhap-ca-nhan-khi-ban-nha-dat